Problémy se stanovami SVJ: jak je řešit a čemu se vyhnout

Stanovy jsou pro SVJ tím, čím je ústava pro stát. Jsou to základní pravidla, podle nichž se bytový dům spravuje, vlastníci mezi sebou vycházejí a řeší se vše od hrazení záloh přes provádění oprav až po hlasování o důležitých rozhodnutích. Přesto se setkávám s bytovými domy, jejichž stanovy jsou 20 let staré, odkazují na zrušené zákony a reálně nefungují. Výsledkem jsou zbytečné spory, zdlouhavá shromáždění a v krajním případě i soudní řízení.

Proč jsou stanovy SVJ tak důležité?

Často se setkávám s mýtem, že SVJ vzniká automaticky ze zákona. Ve skutečnosti je vznik SVJ dvoufázový: nejprve dochází k založení SVJ podle § 1200 OZ (přijetím stanov ve formě notářského zápisu) a teprve dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek SVJ vzniká jako právnická osoba. Povinnost SVJ založit ovšem skutečně nastává automaticky při splnění podmínek § 1198 OZ - typicky při dosažení zákonem stanoveného počtu jednotek a vlastníků v domě. Samotná existence SVJ jako subjektu práva tedy ze zákona „sama od sebe“ nevzniká. Povinnost mít stanovy a řídit se jimi je tedy zákonná, ne dobrovolná. Stanovy vymezují:

• způsob správy domu a pozemku,
• pravidla pro hlasování na shromáždění (kvóra, nadpoloviční vs. tříčtvrtinová většina),
• povinnosti a práva vlastníků bytových jednotek,
• výši a způsob stanovení příspěvků na správu,
• způsob svolání a průběhu shromáždění,
• pravidla pro volbu a odvolání výboru nebo předsedy.

Pokud stanovy tyto věci neřeší nebo je řeší nesprávně, sahá se po zákonné úpravě - a ta nemusí vždy odpovídat specifickým potřebám konkrétního domu.

Nejčastější problémy, které řeším

Zastaralé stanovy z éry zákona č. 72/1994 Sb. Řada SVJ vznikla před přijetím nového občanského zákoníku (2014) a stanovy od té doby nikdo neaktualizoval. Tento zákon byl ale k 1. 1. 2014 zrušen a nahrazen NOZ. Stanovy odkazující na staré předpisy jsou formálně platné, ale fakticky mnohdy nepoužitelné - a při sporu to může způsobit nepříjemné překvapení.

Chybějící nebo špatně nastavená hlasovací kvóra Zákon vyžaduje pro různá rozhodnutí různé většiny. K přijetí většiny rozhodnutí shromáždění včetně změny stanov postačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků (§ 1206 odst. 2 OZ). Shromáždění je přitom usnášeníschopné jen za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů. Vyšší kvórum, například tříčtvrtinové, platí jen tam, kde ho výslovně vyžadují stanovy nebo zákon pro konkrétní typ rozhodnutí. Pokud stanovy kvóra neupřesňují nebo je nastavují v rozporu se zákonem, snadno dojde ke sporu o platnost hlasování.

Nevymahatelné příspěvky a zálohy Pokud stanovy neobsahují jasný mechanismus pro vymáhání dlužných příspěvků, musí se SVJ spolehnout na obecnou žalobní cestu - a ta je zdlouhavá. Dobré stanovy obsahují ujednání o penálech, splatnosti a postupu při neplnění.

Jak provést změnu stanov?

Změna stanov SVJ probíhá formálně takto:

1. Příprava návrhu: ideálně s pomocí advokáta, který zohlední aktuální znění NOZ a specifika vašeho domu.
2. Svolání shromáždění: pozvánka musí být doručena všem vlastníkům a musí obsahovat program jednání. § 1207 OZ konkrétní lhůtu neurčuje, tu si zpravidla stanoví samotné stanovy (často 15 nebo 30 dní). Pokud ji stanovy neupravují, použije se přiměřeně lhůta nejméně 30 dní podle úpravy spolku (§ 249 odst. 1 OZ). V praxi proto doporučuji 30denní lhůtu jako bezpečné pravidlo.
3. Hlasování: platí kvórum podle § 1206 odst. 2 OZ popsané výše. Univerzální pravidlo „tři čtvrtiny“ zákon nestanoví, proto před hlasováním vždy doporučuji prostudovat platné znění stanov vašeho SVJ - pro určitá rozhodnutí, typicky majetkové dispozice, mohou vyžadovat vyšší většinu než zákon.
4. Forma usnesení: od 1. července 2020 se při změně stanov forma veřejné listiny nevyžaduje (§ 1200 odst. 5 OZ). Notářský zápis je nutný jen při založení SVJ, tedy při prvním přijetí stanov. Pozor však na vlastní stanovy. Pokud notářský zápis samy vyžadují, jste jím vázáni, dokud tento požadavek nevyškrtnete.
5. Zápis do rejstříku: nové znění stanov se ukládá do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným krajským soudem, postačí prostá listina podepsaná oprávněnou osobou. Pozor na častou laickou záměnu. Spolkový rejstřík slouží pro spolky podle § 214 a násl. OZ, nikoli pro SVJ.

Praktický příklad: spor o opravy střechy

Nedávno jsem zastupovala SVJ v Pardubicích, kde se jeden vlastník odmítal podílet na nákladech výměny střešní krytiny. Argumentoval tím, že hlasování bylo neplatné, protože na shromáždění nebyla tříčtvrtinová většina všech vlastníků. A měl pravdu. Takovou většinu sice nevyžadoval zákon, ale vyžadovaly ji stanovy toho domu, které nikdo neaktualizoval od roku 2005. Dokud stanovy platí v tomto znění, je jimi SVJ vázáno, i když je zákonná úprava mírnější. Celý projekt se zdržel o téměř rok a SVJ muselo opakovat hlasování formou korespondenčního per rollam hlasování.

Výsledek? Správně nastavené stanovy by celou situaci vyřešily hned na začátku.

Co musí stanovy povinně obsahovat?

Podle § 1200 NOZ musí stanovy SVJ obsahovat:

• název a sídlo SVJ,
• předmět činnosti (správa domu a pozemku),
• počet členů statutárního orgánu a způsob jejich volby,
• způsob rozhodování shromáždění,
• práva a povinnosti členů,
• způsob nakládání s majetkem SVJ.

Doporučuji vždy nad zákonné minimum jít dál a přizpůsobit stanovy realitě konkrétního domu - počtu jednotek, způsobu správy, plánovaným investicím.

Závěr

Dobré stanovy jsou investice, která se vrátí. Vyhnete se zbytečným sporům, neplatnému hlasování i frustraci ze setkání, která nikam nevedou. Pokud vaše SVJ funguje na starých nebo nekompletních stanovách, je nejvyšší čas to změnit.

Potřebujete poradit? Prvních 15 minut konzultace je zdarma a bez závazků. Zavolejte na 602 100 676 nebo napište na advokatka@vasulinova.cz.

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.