Kupní smlouva na byt a dům nejen v Pardubicích: na co si dát pozor

Koupě bytu nebo domu bývá největší finanční transakcí v životě – a přesto ji řada lidí podcení a spoléhá na univerzální vzor stažený z internetu. Kupní smlouva na nemovitost přitom rozhoduje o tom, zda o peníze i střechu nad hlavou nepřijdete. V tomto článku shrnu, co musí smlouva povinně obsahovat, kde se nejčastěji chybuje a jak se proti rizikům pojistit.

Ve zkratce: dobrá kupní smlouva jednoznačně určí prodávaný byt či dům podle katastru, jasně stanoví kupní cenu a způsob její úhrady a ošetří převod tak, aby kupující platil až proti jistotě, že se stane vlastníkem. Zbytek článku vysvětluje, jak toho dosáhnout.

Co musí kupní smlouva na nemovitost povinně obsahovat

Aby byla kupní smlouva na nemovitost platná a katastr podle ní provedl vklad, musí splnit několik náležitostí:

• Přesná identifikace smluvních stran – u fyzických osob jméno, datum narození a bydliště; u firem název, IČO a sídlo. Vždy ověřuji, že prodávající je skutečně tím, kdo je v katastru zapsán jako vlastník.
• Jednoznačné určení nemovitosti podle katastru – u pozemku parcelní číslo a katastrální území, u bytu číslo jednotky, u domu číslo popisné a pozemek, na kterém stojí. Nestačí adresa; rozhodující je zápis na listu vlastnictví (LV).
• Kupní cena – uvedená určitě a srozumitelně, ideálně číslem i slovy, spolu s dohodou o způsobu a termínu úhrady.
• Projev vůle převést vlastnické právo – tedy že prodávající nemovitost prodává a kupující ji za sjednanou cenu kupuje.

Smlouva musí mít písemnou formu a projevy vůle obou stran musí být na téže listině – nelze ji „poskládat” z oddělených podepsaných papírů. Pro vklad do katastru pak musí být podpisy úředně ověřené.

Nejčastější chyby a rizika

Tady se láme chleba. Právě v následujících bodech vídám ve své praxi nejvíc problémů – a bohužel často až ve chvíli, kdy je smlouva podepsaná a peníze poslané.

Nejasně vymezená nemovitost a opomenuté „vedlejší” věci

Kupující se soustředí na byt nebo dům a zapomene na to, co k němu patří: podíl na pozemku pod bytovým domem, sklepní kóji vedenou jako samostatná jednotka, garážové stání, kůlnu nebo studnu. Pokud tyto věci nejsou ve smlouvě uvedeny podle katastru, nemusí přejít na kupujícího – i když byl přesvědčen, že je kupuje. U domů řeším i situace, kdy je stavba na jednom pozemku a přístupová cesta nebo zahrada na jiném.

Nevyřešené zástavy, věcná břemena a exekuce

Na nemovitosti může váznout zástavní právo (typicky z hypotéky prodávajícího), věcné břemeno (právo dožití, právo cesty) nebo poznámka o exekuci či insolvenci. Všechno se zapisuje do katastru a na nového vlastníka to přechází. Proto vždy čtu aktuální výpis z listu vlastnictví, a to ke dni co nejbližšímu podpisu – stav se totiž může během jednání změnit. Kdo si LV neprověří, může koupit byt i s cizím dluhem.

Placení kupní ceny bez zajištění

Považuji to za největší riziko celé transakce. Pokud kupující pošle peníze přímo prodávajícímu před vkladem vlastnického práva, spoléhá jen na jeho poctivost. Když se převod z jakéhokoli důvodu nedokončí, o vlastnictví nezíská – a peníze musí složitě vymáhat zpět. Řešením je úschova (advokátní, notářská či bankovní), o které píšu níže.

Chybějící podmínky výmazu zástavy při doplacení hypotéky

Velmi častý scénář: prodávající má na nemovitosti hypotéku a kupující si bere vlastní úvěr. Smlouva musí přesně popsat, jak se stará zástava vymaže a nová zřídí – tedy že část kupní ceny půjde na doplacení úvěru prodávajícího, banka vystaví potvrzení a kvitanci a teprve pak se převádí „čistá” nemovitost. Bez těchto ujednání hrozí, že kupující skončí se dvěma zástavami najednou.

Předávací protokol, stav měřidel a termín vyklizení

Smlouva by měla řešit i to, kdy a v jakém stavu se nemovitost předává: termín vyklizení, stavy měřidel (elektřina, voda, plyn) k datu předání, přepis energií a předání klíčů. Nezapomeňte ani na průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) – prodávající je povinen ho kupujícímu předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy, jinak mu hrozí pokuta od Státní energetické inspekce (až 100 000 Kč u fyzické osoby, u právnické osoby či SVJ až 200 000 Kč). U bytové jednotky pozor: PENB se zpracovává pro celý dům a zajišťuje ho SVJ – prodávající o něj písemně žádá a pokud mu ho SVJ nedodá, může ho nahradit vyúčtováním energií za poslední tři roky. Předávací protokol chrání obě strany před spory o to, co v bytě zůstalo a kdo dluží za poslední vyúčtování.

Rezervační smlouva podepsaná bez rozmyslu

Řada kupujících podepíše u realitní kanceláře rezervační smlouvu ještě dřív, než vůbec viděli návrh té kupní. Rezervační smlouva přitom bývá zavazující a s nemalou smluvní pokutou. Doporučuji ji nikdy nepodepisovat bez přečtení a ideálně nechat prověřit dřív, než složíte rezervační poplatek.

Jak probíhá převod v katastru nemovitostí

Vlastnické právo k nemovitosti nevzniká podpisem smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. Postup je zhruba tento:

1. Po podpisu smlouvy s ověřenými podpisy se na příslušný katastrální úřad podá návrh na vklad. Já jej za klienty podávám elektronicky – odpadá tak vyřizování papírových formulářů i cesta na úřad a celá agenda je na mně.
2. Zaplatí se správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad; při elektronickém podání přes portál ČÚZK je snížený o 20 % na 1 600 Kč. Financujete-li koupi hypotékou, počítejte s tím, že zástavní právo vaší banky se do katastru obvykle zapisuje samostatným návrhem – přibude tak další správní poplatek.
3. Katastr o návrhu neprodleně vyrozumí účastníky a běží ochranná lhůta 20 dní, během níž nesmí o vkladu rozhodnout dříve. Slouží jako pojistka proti podvodným převodům.
4. Po přezkoumání katastr vklad povolí. Právní účinky ovšem nastávají zpětně k okamžiku, kdy byl návrh doručen – vlastníkem se tedy stáváte zpětně k tomuto dni.

Celé řízení trvá zpravidla několik týdnů. Pro tuto dobu je zásadní mít kupní cenu bezpečně uloženou (viz úschova).

K daním jen stručně: daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020 a kupující ji už neplatí. Pozor je třeba dát na daň z příjmu na straně prodávajícího, pokud nesplní podmínky osvobození (zejména časový test délky vlastnictví). Tomuto tématu se budu věnovat v samostatném článku.

Zvláštní případ: koupě družstevního bytu

Pozor na častý omyl – ne každý „byt” se kupuje kupní smlouvou na nemovitost. U družstevního bytu totiž nekupujete nemovitost zapsanou v katastru, ale podíl v bytovém družstvu, s nímž je spojené právo nájmu konkrétního bytu. Rozdíly jsou zásadní:

• Nepodepisuje se kupní smlouva na nemovitost, ale smlouva o převodu družstevního podílu.
• Nic se nezapisuje do katastru – nový majitel se stává členem družstva, převod se řeší vůči družstvu (účinný je vůči družstvu dnem doručení smlouvy).
• Neprobíhá vklad ani se neplatí správní poplatek katastru. Družstvo přitom převod na osobu, která splňuje podmínky stanov pro členství, nemůže odmítnout ani podmínit svým souhlasem. Co je naopak nutné ověřit: že nabyvatel tyto podmínky členství splňuje, a prověřit dluhy vůči družstvu – ty na nabyvatele spolu s podílem přecházejí a převodce za ně navíc ručí.
• Financování hypotékou je složitější, protože družstevní podíl nelze standardně zastavit jako nemovitost.

Než tedy cokoli podepíšete, ověřte si, zda kupujete byt v osobním vlastnictví (katastr), nebo družstevní. Podle toho se liší celá dokumentace i postup a zaměnit je může vyjít draho.

Advokátní úschova – proč neplatit napřímo

Úschova řeší nejcitlivější okamžik obchodu: kdy má kupující zaplatit a kdy prodávající dostat peníze. Při advokátní úschově složí kupující kupní cenu na zvláštní účet advokáta a ten ji prodávajícímu vyplatí až ve chvíli, kdy je kupující zapsán v katastru jako nový vlastník. Nikdo tak neriskuje, že zaplatí a nedostane nemovitost – nebo převede a nedostane peníze.

Jak přesně úschova funguje, kolik stojí a jak se liší od notářské úschovy, rozebírám v článku Advokátní úschova v Pardubicích – jak funguje a proč ji využít. Pokud kupujete nebo prodáváte, považuji úschovu za standard, ne za nadstandard.

Realitka, notář, nebo advokát – kdo smlouvu sepíše?

Kupní smlouvu vám může připravit realitní kancelář, notář i advokát. Rozdíl je v tom, čí zájem chrání a za co odpovídá.

Realitní makléř zprostředkovává obchod a jeho zájmem je, aby se prodej uskutečnil. Nezastupuje ovšem právní zájem konkrétně kupujícího – smlouva z realitky bývá univerzální a nemusí myslet na vaše specifika. Notář může smlouvu sepsat i ověřit podpisy a je nestranný. Advokát naproti tomu zastupuje přímo vaši stranu, smlouvu ušije na míru vaší situaci a za svou práci odpovídá a je povinně pojištěný. Nechci nikoho strašit – dobrá realitní kancelář je cenný partner. Jen je rozdíl mezi tím mít smlouvu „nějakou” a mít ji sepsanou tak, aby hájila právě vás.

Kdy se vyplatí advokát (a co reálně udělá)

Advokáta se vyplatí přizvat všude tam, kde jde o velké peníze a kde hrozí, že univerzální vzor na něco zapomene – tedy prakticky u každé koupě nemovitosti. Konkrétně pro klienty dělám:

• prověřím list vlastnictví a upozorním na zástavy, věcná břemena či exekuce,
• sepíšu nebo zreviduji kupní smlouvu na míru (hypotéka, více nemovitostí, SJM),
• zajistím advokátní úschovu kupní ceny,
• připravím a elektronicky podám návrh na vklad do katastru – vyřídím formuláře i komunikaci s úřadem za vás, takže máte o starost míň (a díky elektronickému podání je i nižší správní poplatek),
• pohlídám lhůty a průběh celého převodu až do zápisu nového vlastníka.

Nemovitostní agenda patří k mým hlavním specializacím – vedle převodů bytů a domů mám za sebou i práci na developerských a stavebních projektech, takže vím, kde v praxi vznikají problémy dřív, než je klient vůbec zahlédne. Jsem advokátka zapsaná v seznamu České advokátní komory (ev. č. 16170) a působím v Pardubicích a Heřmanově Městci.

Pokud řešíte prodej nemovitosti v souvislosti s rozvodem a společným jměním, může se vám hodit i článek Vypořádání SJM při prodeji nemovitosti. Kompletní přehled služeb najdete na stránce Nemovitostní právo Pardubice.

Praktická rada z praxe

Nejlevnější chyba je ta, která nevznikne. Než složíte rezervační poplatek a cokoli podepíšete, nechte si prověřit list vlastnictví a návrh smlouvy. Prověření stojí zlomek kupní ceny a opakovaně jím klientům ušetřím starosti, které by se později řešily jen těžko – nebo vůbec.

Kupujete nebo prodáváte nemovitost na Pardubicku?

Sepis a revizi kupní smlouvy, prověření nemovitosti i advokátní úschovu kupní ceny v Pardubicích a Heřmanově Městci pro vás spolehlivě zajistím.

Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků. Zavolejte na 602 100 676 nebo napište na advokatka@vasulinova.cz. Přejít na kontakt

Každý případ je jiný. Ráda si vyslechnu vaši situaci a společně najdeme řešení.

Mgr. Martina Vašulínová

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.