Skrytá vada domu po koupi: jak reklamovat a čemu předejít

Představte si situaci, která se v různých obměnách opakuje. Starší pán prodá rodinný dům ze 70. let, ve kterém prožil většinu života, a přestěhuje se do bytu. Nová rodina se nastěhuje a první zimu začnou padat jističe. Přivolaný elektrikář najde za omítkou neodborně napojené okruhy, které tam kdosi kdysi přidal. Kupující volají prodávajícímu a slyší: „Koupili jste to, jak to stojí a leží.“

Kdo má pravdu? A dalo se sporu vyhnout? Na tomto příkladu vysvětlím, jak funguje reklamace skrytých vad nemovitosti a co ošetřit v kupní smlouvě, aby k podobným třenicím vůbec nedocházelo.

Ve zkratce: skryté vady nemovitosti lze prodávajícímu vytknout i po převzetí - bez zbytečného odkladu od chvíle, kdy je bylo možné zjistit, a u stavby nejpozději do pěti let od nabytí. Doložka „jak stojí a leží“ prodávajícího domu sama o sobě nechrání. Spolehlivější je poctivě popsat stav nemovitosti přímo ve smlouvě.

Skrytá vada, nebo stáří domu?

Prodávající odpovídá za vady, které nemovitost měla v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího (zpravidla při předání), a to i když se projeví až později. Nezáleží přitom na tom, jestli o nich věděl.

Zákon rozlišuje dva druhy vad:

• Zjevné vady jsou ty, které kupující musel s obvyklou pozorností poznat už při uzavření smlouvy: prasklina ve zdi, zatečený strop, rozbité okno. Za ně prodávající neodpovídá, ledaže kupujícího výslovně ujistil, že je nemovitost bez vad, nebo vadu lstivě zakryl.
• Skryté vady existovaly už při předání, ale běžnou prohlídkou je odhalit nešlo. Od kupujícího se nečeká, že bude sekat do omítky nebo měřit rozvody.

Elektroinstalace je typickým příkladem skryté vady. Rozvody jsou ve zdi a jejich stav běžný kupující nepozná.

U starého domu je ale potřeba odlišit vadu od stáří. Rozhoduje, jaké vlastnosti lze od nemovitosti daného stáří obvykle očekávat. U elektroinstalace znalci a revizní technici zpravidla vycházejí z norem ČSN platných v době, kdy instalace vznikla. V praxi to znamená:

• Vadou obvykle není, že rozvody z doby výstavby neodpovídají dnešním normám, pokud splňovaly normy tehdejší. Kdo kupuje dům ze 70. let, nemůže čekat elektroinstalaci novostavby.
• Vadou může být instalace, která nevyhověla ani požadavkům platným v době svého vzniku, typicky neodborný pozdější zásah.

Proto má takovou hodnotu revizní zpráva z doby výstavby nebo rekonstrukce - dokládá, podle jakých norem byla instalace provedena. U starých domů se ovšem často ztratí.

Jak dlouho mám na reklamaci skryté vady nemovitosti?

Tady se často chybuje, protože se traduje jednoduché „máte pět let“. Ve skutečnosti platí dvě pravidla zároveň:

1. Vadu je třeba prodávajícímu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.
2. U skryté vady stavby platí nejzazší hranice pět let od nabytí.

Kdo tedy vadu objeví v prvním roce a s reklamací čeká do čtvrtého, může o svá práva přijít, přestože se do pěti let vešel. Opožděné vytknutí soud zohlední, jen pokud to prodávající namítne. Tuto námitku však prodávající nemá, jestliže vada vyplývá ze skutečnosti, o které při předání věděl nebo vědět musel.

Vytknutím vady spor ještě nekončí. Pokud prodávající nevyhoví, je třeba nárok včas uplatnit u soudu, protože práva z vadného plnění se promlčují.

Starý dům od původního majitele: co platí

Prodej letitého domu od člověka, který v něm bydlel desítky let, nemá v zákoně zvláštní režim. Některá pravidla tu ale vyznívají jinak:

• Prodávající odpovídá i za vadu, o které nevěděl. To, že on sám nikdy problém neměl, ho odpovědnosti nezbavuje. Rozhoduje, zda vada existovala už při předání.
• „Nevěděl jsem“ nemusí obstát. Pokud si prodávající elektřinu v domě upravoval sám nebo úpravy zadával, bude těžko tvrdit, že o neodborném zásahu nevěděl. Pak se nemůže bránit ani tím, že mu kupující vadu vytkl pozdě.
• Chybí dokumentace. Revizní zprávy a projekty se za desítky let ztratí. O to důležitější je popsat stav domu ve smlouvě tak, jak ho prodávající skutečně zná.
• Kupující musí vadu prokázat. Při koupi od soukromé osoby se neuplatní ochrana spotřebitele, podle které se u vady projevené do dvou let předpokládá, že existovala už při předání. Kupující tak musí sám doložit, že vada nevznikla až po převzetí, obvykle znaleckým posudkem.

Jedno doporučení pro prodávající: neslibujte, co nevíte. Věta „elektroinstalace je v pořádku“ zní jako zdvořilost, právně však může jít o ujištění. Pokud neodpovídá skutečnosti, prodávající za vadu odpovídá - dokonce i za takovou, kterou by kupující jinak mohl odhalit sám.

Chrání prodávajícího doložka „jak stojí a leží“?

U domu sama o sobě ne. Je to jedna z nejrozšířenějších vět v kupních smlouvách a zároveň jedna z nejvíc nepochopených. Kupující by ji ale také neměl brát na lehkou váhu - záleží totiž na tom, co ve smlouvě stojí vedle ní.

Co doložka ve skutečnosti znamená

Občanský zákoník v § 1918 stanoví, že přenechá-li se věc „jak stojí a leží“, jdou její vady k tíži nabyvatele. Hned za tím ale v závorce následuje klíčové slovo „úhrnkem“. Nejde tedy o obecné vyloučení odpovědnosti, ale o zvláštní způsob prodeje: kupuje se soubor věcí jako celek, bez ohledu na počet a jakost jednotlivých kusů. Typicky vybavení dílny nebo obsah půdy.

Dům je naopak věc určená individuálně, přesně podle katastru. Nejvyšší soud proto v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1430/2010 z 29. února 2012 potvrdil, že u prodeje domu s pozemkem je doložka pro odpovědnost prodávajícího za vady bezpředmětná. Opačný výklad by podle soudu odporoval smyslu odpovědnosti za vady a kupujícího by výrazně znevýhodnil.

I u skutečného prodeje úhrnkem navíc prodávající dál odpovídá, pokud věc nemá vlastnost, kterou sám deklaroval nebo kterou si kupující vymínil.

Platí to i podle dnešního zákoníku?

Rozsudek vznikl za starého občanského zákoníku, znění ustanovení se ale věcně nezměnilo. Převažuje názor, že jeho závěry platí dál, část odborné literatury o tom však pochybuje.

Háček je jinde. Dnešní zákoník na rozdíl od dřívější úpravy dovoluje, aby se kupující svých práv z vadného plnění předem písemně vzdal. Nejvyšší soud rozhodoval spor o ojetý automobil, jehož kupní smlouva obsahovala doložku „jak stojí a leží“ a zároveň prohlášení kupujícího, že vůz v tomto stavu kupuje. Nižší soudy prodej úhrnkem odmítly a kupujícímu daly za pravdu. Nejvyšší soud jejich rozsudky zrušil: písemné vzdání se práv je podle něj možné i u podstatných vad a soudy musí znovu posoudit, zda se kupující práv platně vzdal (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 28/2025 z 18. září 2025).

Pro praxi z toho plyne:

• Prodávající se na samotnou doložku spoléhat nemůže.
• Kupující by neměl podepisovat smlouvu s tím, že doložka „stejně nic neznamená“. Pokud je doplněna větou, že nemovitost v daném stavu kupuje nebo se nároků vzdává, může ji soud vyložit jako jeho vzdání se práv.

Co funguje místo ní: vzdání se práv kupujícím

Současný zákoník rozlišuje, kdo co prohlašuje:

• K tomu, že prodávající předem omezí svou odpovědnost za vady, se nepřihlíží.
• Kupující se ale svých práv z vadného plnění předem vzdát může. Musí to udělat písemně.

Neznamená to, že stačí jakákoli obecná věta. Aby vzdání se práv obstálo, mělo by z něj být jasné, kterých práv se kupující vzdává, zda i práv ze skrytých vad a zda i práva odstoupit od smlouvy. Ani dobře napsaná smlouva přitom nemusí prodávajícího ochránit, pokud kupujícího uvedl v omyl.

Spotřebitele, který kupuje od podnikatele, například od developera, takové vzdání se práv nezaváže.

Tři formulace pro srovnání

Jak může třetí varianta vypadat u elektroinstalace: smlouva uvede, že rozvody jsou původní z doby výstavby, prodávající nemá revizní zprávu a o jejich stavu nemá informace. Kupující prohlásí, že měl možnost nechat instalaci před podpisem prověřit, a výslovně se vzdá práv z vadného plnění týkajících se elektroinstalace, včetně skrytých vad a práva odstoupit od smlouvy. A hlavně - toto riziko se promítne do kupní ceny. Konkrétní znění je vždy potřeba připravit na míru dané smlouvě.

Pokud kupujete: takový odstavec nepodepisujte bez prověření elektroinstalace a bez toho, aby se riziko projevilo v ceně. Podpisem se vzdáváte ochrany, kterou vám jinak dává zákon.

Co dalšího ošetřit v kupní smlouvě

Sporům o vady předejde i několik dalších ujednání. Obecné náležitosti smlouvy rozebírám v článku Kupní smlouva na byt a dům, tady se zaměřím jen na vady:

• Seznam známých vad přímo ve smlouvě nebo v příloze. Vadu, která je ve smlouvě popsaná, nelze později reklamovat.
• Revizní zprávy a dokumentace jako příloha smlouvy, pokud existují.
• Předávací protokol se stavem nemovitosti ke dni předání.
• Způsob a adresa pro vytknutí vad, aby bylo i po letech jasné, kam reklamaci poslat.
• Záruční listy a práva vůči firmám, které dělaly nedávnou rekonstrukci. Kupující s nimi jinak žádnou smlouvu nemá, proto je vhodné ve smlouvě ujednat předání dokladů a případné postoupení práv, pokud to smlouvy s těmito firmami umožňují.
• Část kupní ceny v úschově ještě po předání jako pojistka u rizikovějších nemovitostí. Jak úschova funguje, popisuji v článku o advokátní úschově.

Jak reklamaci skryté vady postupovat

Když se vada přece jen projeví:

1. Zdokumentujte ji dřív, než cokoli opravíte. Fotografie, datum zjištění, ideálně zpráva revizního technika nebo znalecký posudek. U elektroinstalace samozřejmě nejdřív zajistěte bezpečnost.
2. Vytkněte vadu písemně a bez odkladu. Popište, co se projevilo a kdy jste to zjistili.
3. Zvolte nárok. Podle závažnosti vady jde o opravu, přiměřenou slevu z kupní ceny, a jde-li o podstatné porušení smlouvy, i o odstoupení. Volbu sdělte při vytknutí nebo bez zbytečného odkladu po něm. Později ji zpravidla nelze bez souhlasu prodávajícího změnit.
4. Neotálejte. Kdo vadu nevytkne včas, přijde mimo jiné o právo od smlouvy odstoupit. A pokud prodávající nereaguje, neodkládejte ani podání žaloby.

Pozor na jeden rozdíl: pokud vadu způsobila firma, která vám dům opravovala nebo instalovala techniku na zakázku, řídí se reklamace pravidly pro smlouvu o dílo. Na praktickém příkladu to vysvětluji v článku o reklamaci fotovoltaické elektrárny.

Vyplatí se technická prohlídka domu před koupí?

Nejlevnější spor je ten, který nevznikne. Revize elektroinstalace nebo technická prohlídka domu před podpisem stojí zlomek kupní ceny. Ze „skryté“ vady se tak stane vada známá - popsaná ve smlouvě a zohledněná v ceně. Prodávající má jistotu, že za ni později neodpovídá, a kupující ví, do čeho jde. U starých domů od původních majitelů to doporučuji vždy, protože dokumentace o stavu domu tam téměř nikdy není úplná.

Jako advokátka zapsaná v seznamu České advokátní komory (ev. č. 16170) se převodům nemovitostí a sporům o jejich vady věnuji v Pardubicích i na Heřmanoměstecku.

Navazující čtení

• Kupní smlouva na byt a dům nejen v Pardubicích: na co si dát pozor
• Advokátní úschova v Pardubicích - jak funguje a proč ji využít
• Reklamace vadné instalace fotovoltaické elektrárny: práva vlastníka

Kupujete nebo prodáváte starší dům na Pardubicku?

Právní pomoc s nemovitostmi v Pardubicích a Heřmanově Městci pro vás zajistím - od přípravy kupní smlouvy, která skryté vady nemovitosti předem ošetří, až po reklamaci vady u prodávajícího.

Prvních 15 minut konzultace je zdarma a bez závazků. Zavolejte na 602 100 676 nebo napište na advokatka@vasulinova.cz.

Spory kolem nemovitostí a staveb mají svá specifika. S dobrou přípravou je lze řešit efektivně.

Mgr. Martina Vašulínová

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.